Начало конца usa

 

Медленно происходящий захват частной собственности в Нью-Йорке.

Адвокат Бобби Энн Кокс

Поскольку 2025 год стремительно подходит к концу, многие люди смотрят в будущее, в 2026 год, и пытаются понять, что он будет значить для них, их семей, их средств к существованию, их будущего… В это время года многие начинают оглядываться назад, планируя свои новогодние цели и задачи, формируя в своем сознании, какой они хотят видеть свою жизнь в 2026 году. Что они хотят сделать, чего не хотят, что хотят изменить или чего хотят достичь… Размышление и определение своих целей — важные, даже

решающие шаги для успешного предстоящего года. Когда вы сядете за работу над своими амбициями на 2026 год, я предупреждаю вас, что не следует игнорировать тот факт, что на политическом горизонте есть события, которые могут серьезно повлиять на то, как сложится ваше будущее, независимо от того, являетесь ли вы политически подкованным человеком или «вовлеченным» в политику.

С приходом к власти в городах по всей стране, таких как Нью-Йорк, Майами, Шарлотта, Паттерсон, Филадельфия и другие, всё более радикальных политиков, выступающих против «американской мечты», вы увидите, как принимаются поразительные законы и реализуются политические решения, которые вы никогда бы не представили себе возможными в нашей великой стране. Возможно, вы будете недоумевать, что же случилось с нашей страной свободы и родиной храбрых?

Позвольте привести вам хороший пример того, что сейчас происходит здесь, в Нью-Йорке. Как вы хорошо знаете, всего несколько недель назад Нью-Йорк избрал коммуниста Зорана Мамдани своим следующим мэром. Ниже приведён отрывок из  моей статьи,  которую я опубликовал сразу после победы Мамдани:

Сборник правил

Хотя Мамдани является членом Демократических социалистов Америки (DSA), его политика по своей сути коммунистическая. Более того, он открыто называет своих коллег по DSA в Ассамблее своими «товарищами». Бывший мэр Нью-Йорка Билл Де Блазио был социалистом, и тем не менее Мамдани заставляет Де Блазио выглядеть как Рональд Рейган. Давайте кратко рассмотрим, что Мамдани открыто пропагандирует, представив себе карикатуру на Мамдани, который просит Де Блазио подержать для него пиво:

• Изъятие средств производства (то есть правительство будет контролировать всю промышленность).
• Государственные продуктовые магазины (которые подорвут и без того незначительную прибыль частных магазинов, вытеснив их с рынка и передав контроль над вашей едой городу)
• Сокращение финансирования  полиции  (и в значительной степени замена её на, по сути, социальных работников).
• Опустошение тюрем (ведь, как он сам говорит , « насилие — это искусственная конструкция» ).
• Замораживание  арендной платы  (чтобы арендодатели не могли повышать арендную плату, даже для того, чтобы компенсировать стремительный рост расходов на страхование, ремонт и общую инфляцию).
• Отмена  частной собственности  (которая произойдет в ускоренном темпе, поскольку арендная плата будет заморожена, а расходы резко возрастут).
• Повышение минимальной заработной платы до 30 долларов в час (что заставит предприятия увольнять сотрудников и, вероятно, заполнить образовавшуюся вакансию более дешевым искусственным интеллектом)
• Предоставление БЕСПЛАТНОГО автобусного сообщения (на сумму более 500 000 000 долларов в год)
• Предоставляем БЕСПЛАТНЫЙ уход за детьми (см. ниже)
• Легализация проституции (возможно, он поручит этим « поставщицам секс-услуг » присматривать за детьми в свободное время).

Если Мамдани протолкнет свою «бесплатную» социалистическую утопию, это, по оценкам, обойдется жителям Нью-Йорка в  дополнительные  9 миллиардов долларов в год (в дополнение к уже и без того чудовищно раздутому годовому бюджету в 117 миллиардов долларов). Самое интересное? Он говорит, что все это будет оплачено за счет  программы перераспределения богатства  , которая еще больше повысит налоги для крупных корпораций и «богатых», так что они будут платить значительно больше, чем все остальные его избиратели. Вспомните его предвыборный митинг на прошлой неделе в Квинсе, где на стадионе, заполненном 10 000 человек, скандировали « Обложите налогом богатых! »… (Вот вам и «справедливость», «равенство» и «инклюзивность»).

 

Шестой пункт выше,  отмена прав собственности , — это то, что происходит прямо сейчас в Нью-Йорке, поскольку законодательное собрание только что приняло закон под названием «Закон о предоставлении сообществу возможности выкупа жилья» или COPA. Как обычно, крайне левые политики придумали для своего «троянского коня» привлекательное название, надеясь обмануть вас, заставив поверить, что закон вам поможет. В действительности, COPA — это начало конца частной собственности и контроля в Нью-Йорке (если, конечно, это не будет остановлено судебным иском, который каким-то образом найдет честных, конституционно настроенных судей — очень, очень сложная задача в Нью-Йорке. [ Вздох ]). Помните, друзья, они всегда заворачивают свою самую большую ложь в конфеты, поэтому вас не удивит, что левые продвигают этот закон как политику «защиты арендаторов» и «сохранения доступного жилья в Нью-Йорке». Не обманывайтесь их словесной мешаниной! Вот что на самом деле представляет собой COPA…

См. сообщение на X здесь.

Закон COPA, незаметно принятый в начале декабря, как раз в разгар праздников, требует от владельца недвижимости уведомить город как минимум за  180 дней  о своем намерении продать свою собственность. Определенные   некоммерческие организации,  одобренные правительством (прочитайте это еще раз, друзья… организации, одобренные городом ), затем имеют 60 дней, чтобы заявить о своем интересе к покупке этой недвижимости, а затем  еще 120 дней  для ведения переговоров. Владелец не имеет права предлагать недвижимость на продажу кому-либо, кроме специально отобранных организаций, одобренных правительством. Да, вы правильно прочитали, друзья мои, правительство само скажет вам, кому и когда вы можете продать свою недвижимость!

Помимо крайне авторитарного характера этого нового закона, COPA также поразительно непрактичен, и именно эта непрактичность может стать смертельным приговором для собственника недвижимости. Короче говоря, COPA — это процедурный сдвиг власти от частных лиц, совершающих сделки на открытом, свободном рынке… к государственному контролю над сделками, где их приближенные и одобренные покупатели имеют первоочередное право голоса во многих сделках с недвижимостью в Нью-Йорке.

До пандемии COVID-19 я пару десятилетий работал юристом по недвижимости. За это время я провел бесчисленное количество сделок от имени своих клиентов (как продавцов, так и покупателей), и могу с уверенностью сказать, что рынок недвижимости не может успешно функционировать без учета принципов свободной рыночной экономики. Во-первых, продавцы не планируют продавать свою жилую недвижимость, а затем сидеть и ждать несколько месяцев, чтобы узнать, разрешено ли им это законно. Почему? Существует множество логических причин, почему шестимесячный период ожидания для продажи недвижимости абсурден. Во-первых, это финансовый риск, поскольку рынок может измениться за эти 6 месяцев, что негативно скажется на продавце, если рынок пойдет вниз (или рухнет). Более того, ипотечные банки не любят ждать закрытия сделки несколько месяцев из-за волатильности рынка и колебаний процентных ставок. Это означает, что покупатели, нуждающиеся в финансировании для приобретения недвижимости, скорее всего, не смогут найти ипотечный банк, который «подождет их», пока они будут проходить сложный процесс и соблюдать сроки, установленные COPA. Затраты на соблюдение требований и факторы риска слишком велики, чтобы здания, подпадающие под действие COPA, не пострадали. Поэтому многие покупатели, вероятно, будут рассчитывать на то, что продавец предоставит им «скидку COPA», чтобы компенсировать им необходимость преодолевать бесконечную бюрократию и доводить дело до конца на этапе закрытия сделки.

Существует множество экономических причин, по которым продавец никогда не должен быть вынужден ждать более 6 месяцев, чтобы продать недвижимость. Например, некоторым продавцам нужны вырученные от продажи средства для погашения долгов; некоторым — для покупки следующей недвижимости; некоторым необходимо продать недвижимость, чтобы выполнить условия развода и т. д. Если им придется ждать более полугода, это во многих случаях приведет к их разорению… к просрочке платежей по ипотеке или налогам, испортит их кредитную историю, лишит их возможности безопасно содержать недвижимость и так далее. Замораживает ли закон COPA долги собственника недвижимости на этот 6-месячный период, в течение которого правительство заставляет вас ждать и вести переговоры с одобренной правительством стороной? Ответ:  НЕТ .

В реальности владельцу придётся ждать как минимум 8 или 9 месяцев, прежде чем он сможет продать свою недвижимость, поскольку шестимесячное ограничение введено лишь для того, чтобы дать ставленникам правительства возможность договориться  о  сделке. Если сделка в конечном итоге состоится, закрытие сделки займёт ещё пару месяцев после даты подписания контракта сторонами. А если сделка с покупателем, назначенным правительством, не состоится, продавцу придётся выставить свою недвижимость на открытый рынок и посмотреть, что предложат покупатели – а это, опять же, займёт недели, если не месяцы.

Подождите, это еще не все. Как только продавец находит частного покупателя на открытом рынке, закон требует, чтобы одобренный государством покупатель имел право преимущественной покупки! Это означает, что покупатель, пользующийся предпочтением государства, может полностью вытеснить частного покупателя. Какое реальное влияние это окажет на сделку? Вероятно, это приведет к тому, что покупатели вообще покинут рынок недвижимости Нью-Йорка, поскольку они не захотят сталкиваться с неопределенностью, связанной с возможной потерей покупки после того, как потратили много времени, сил и денег на изучение и переговоры. Боже мой… кажется, будто государство  хочет,  чтобы частные собственники в итоге пострадали и проиграли.

Этот новый тоталитарный закон затронет всех владельцев многоквартирных жилых домов в Нью-Йорке, в которых 4 или более квартир (то есть практически всех) и на которые распространяются законы о регулировании арендной платы. Да, конечно, в законе есть несколько исключений, например, дома, в которых проживают собственники и в которых 5 или менее квартир, а также пустующие земельные участки (спасибо, конечно). Однако не стоит вздыхать с облегчением только потому, что есть несколько исключений. Поймите, что законы очень легко поправляются в таком рассаднике однопартийного правления, как Нью-Йорк, где демократы обладают ошеломляющим большинством в законодательном собрании Нью-Йорка (45 демократов против 6 республиканцев), а теперь еще и коммунист в качестве мэра.

И подобные законы, которые на первый взгляд кажутся в основном безобидными, всегда превращаются в гиганта, которого мало кто предвидел вначале. Поверьте мне, это часть их стратегии. Она будет выглядеть примерно так: сначала, чтобы помочь им справиться с «кризисом доступности жилья», они будут контролировать «только» «крупные» многоквартирные дома в Нью-Йорке, на которые распространяются ограничения по арендной плате; затем, поскольку жилищный кризис не улучшается, они немного расширят свою деятельность, и это превратится в контроль и над «мелкими компаниями»; а затем, когда самопровозглашенный жилищный кризис все еще будет существовать, они снова расширят действие закона, включив в него все виды недвижимости в Нью-Йорке (даже те, на которые нет ограничений по арендной плате); а затем, поскольку этот упорный жилищный кризис никак не исчезнет, ​​штат подключится и распространит действие закона на другие города в других частях штата; и так далее.

Что если владелец недвижимости нарушит закон и решит продать свою собственность кому-то, не разрешив предварительно «одобренным» государством организациям ее приобрести? Конечно, за это предусмотрены санкции! Городские власти могут оштрафовать вас на сумму до 30 000 долларов и заблокировать продажу вашей недвижимости неодобренному покупателю (или даже аннулировать сделку, если она уже была завершена)! Невероятно.

Конечно, на данный момент, поскольку мэр Адамс еще не подписал этот закон, это всего лишь законопроект, прошедший через городское законодательное собрание. Поднимите руку, если вы считаете, что Мамдани наложит вето на этот законопроект в следующем месяце, когда сменит Адамса на посту мэра?

____
https://attorneycox.substack.com/p/the-beginning-of-the-end